Vermieten von Wohnungen an Touristen
Klienten-Info 04/2019
Kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Internetplattformen wie beispielsweise Airbnb oder Wimdu geht schnell und ist unkompliziert. Doch welche Gesetze sind zu beachten? Wir haben eine Checkliste für Sie zusammengestellt:
Rechtlicher Rahmen |
Mietwohnung: Die Vermietung ist nur erlaubt, wenn im Mietvertrag ein Untermietrecht oder Ähnliches verankert ist. Das gilt auch für Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen. Dort ist dies zumeist verboten. Eigentum: Hier muss die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen. Details dazu findet man meistens im Wohnungseigentumsvertrag für das Objekt. Flächenwidmung: Liegt die Liegenschaft z.B. in einer Wiener Wohnzone, so ist eine kurzfristige Vermietung verboten. In Wien sind beispielsweise große Teile der City und der Innenbezirke als Wohnzonen gewidmet. Ausnahmebewilligungen sind möglich. |
Einkommensteuer (ESt) |
Der Gewinn aus der Vermietung ist grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Dazu muss man den steuerlichen Gewinn ermitteln. Die Ausgaben werden von den Einnahmen abgezogen. Für die Wertminderung der Wohnung dürfen Sie eine Abschreibung (Afa) absetzen. Je nach Art der Vermietung (Anzahl Betten/Wohnungen, angebotenes Service etc.) erzielt man Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Tipp: Lassen Sie sich zumindest zu Beginn steuerlich beraten. Wir unterstützen Sie gerne. |
Umsatzsteuer (USt)
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Bis 30.000 Euro Jahresumsatz ist man Kleinunternehmer und kann ohne USt verrechnen. Die Grenze gilt für alle unternehmerischen Tätigkeiten gesamt in einem Jahr. Wer die Grenze übersteigt, muss im betreffenden Jahr zehn Prozent Umsatzsteuer verrechnen. Das ist auch freiwillig möglich. Tipp: Wenn man eine Wohnung mit USt kauft, ist es zumeist besser, auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Wir beraten Sie gerne. |
Fremdverkehrsabgabe (Ortstaxe) |
In den meisten Gemeinden muss man eine Ortstaxe einheben und abführen. Diese kann entweder ein Prozentsatz vom Umsatz sein oder ein Fixbetrag pro Person. Ansprechpartner ist hier die Gemeinde. |
Gewerbeschein |
Kein Gewerbeschein: ist notwendig bei „Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung“. Das ist der Fall, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten vermietet werden, die Arbeiten durch die gewöhnlich im Haushalt Wohnenden verrichtet werden und es sich um eine vergleichsweise untergeordnete Erwerbstätigkeit handelt. Freier Gewerbeschein: ist notwendig bei „Frühstückspension“. Diese Betriebsart umfass die Beherbergung von Gästen mit weniger als zehn Fremdenbetten, die Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen sowie der Ausschank von bestimmten Getränken. Reglementiertes Gastgewerbe: Wer z.B. mehr als zehn Betten vermietet, braucht eine Konzession. Tipp: Lassen Sie sich von der Wirtschaftskammer beraten. |
Statistische Meldung
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Gästeblatt oder Gästeverzeichnis: Die An- und Abmeldung von Touristen erfolgt bei der Gemeinde. Diese Daten fließen letztendlich in die bundesweite Beherbergungsstatistik. Die Formulare dazu erstellt die Gemeinde. |
Registrierungspflicht
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Um illegale Vermietungen zu unterbinden, hat die Regierung Aufzeichnungspflicht und Haftung für die Plattformbetreiber beschlossen. Die Gesetzesänderung ist derzeit in Begutachtung und soll 2020 in Kraft treten. Eine Verordnung soll weitere Details bringen. |
Weitere Infos auf www.oesterreich.gv.at
